3万8!华润幸福里“首套”已成交,站岗还是捡漏?
◎Tips:今日共22盘正在登记,明细见文末
01
人红是非多。
交付2个多月的幸福里,又传出成交的新消息。但这一次,不是狼来了。
据多方打探,幸福里已知的就有4套成交。其中,89㎡、108㎡各一套,110㎡两套。
成交单价最贵的,是一套中下楼层的89㎡,三房一卫中间套,340万成交,折合单价3万8;108㎡三房两卫中间套,以及另一套低楼层的110㎡三房两卫边套,成交价都在3万6左右。
交付不过俩月,就有4套成功“转手”。在现如今的二手房市场里,红盘的魅力就是大啊!
当然,成交量不是焦点,成交的价格才是。
3万6-3万8的价格一出,不少网友感叹:红盘交付就翻倍的时代,一去不复返了。
业主们听到消息,也普遍“情绪稳定”。毕竟心理上早有准备,而且3年就每平方米近1万的获利,怎么看都是一项成功的投资。
相比房东,接盘的买家更关心的是,这个价格马上能下手吗?会高位站岗,还是逆势捡漏?
02
几天前,我们去幸福里实地又走访了一圈。
留石高架转至上塘高架后不久,远远地就能看到已结顶的城北最高楼——“285米甲级写字楼”润珹置地中心,臻珹幸福里就在它的西面。
浅灰色的铝板,搭配大面积蓝灰玻璃外立面,在一众涂料与真石漆相结合的建筑群里,格外夺目。
作为杭州首个要求公建化外立面的小区,幸福里的立面颜值,很对年轻人口味:时尚、简约,还不存在包不包阳台的困扰。
园区内虽不似传统住宅小区讲究植被的多样、茂盛,但该有的配套都齐全。大草坪、儿童玩乐区,室外跑道,部分架空层还设计了会客厅、玩乐区。
整个小区共14幢超高层住宅。其中,1-7#为南区,9-15#为北区。
南北两区相互独立,且拥有各自的入户门。主入口面对面地挨着,但若非业主,从南区通往北区,还得在保安亭登记,方能通行。
因交付不过俩月,房产证还在办理中,目前暂无公开挂牌出售房源。
但中介后台潜在的意向挂牌房源,已有100多套,占小区总体量(近2000户)的5%左右。面积段横跨89-148㎡,各个户型都有,且不乏好楼层。
据了解,小户型(89-110㎡)意向出售房源最多(与整盘配比有关),目前房东诚心出售房源,单价在3万7-4万1不等。
大户型(131-148㎡)挂牌价更贵,单价在4万2-4万6不等。
03
作为超高层住宅,幸福里的得房率一度被市场诟病。
但这一轮参观下来,接受度大大提升。许是这两年见到的同质化产品太多,见怪不怪,反倒觉得幸福里的户型也挺好。
比如89㎡三房一卫中间套,是最传统的三开间朝南格局。虽然就一个卫生间,但干湿分离,洗漱台与淋浴房同时使用也不受影响。
110㎡三房两卫、131㎡四房两卫以及148㎡四房三卫,都是边套户型,餐客厅一体的设计,大大增强空间尺度感。
相对没那么主流的,是108㎡三房两卫夹边套,与100㎡纯中间套不同,它只有两开间朝南,厨房、客卫立于南北两房间中间,通风、采光更差。
装标上,该有的配置也全有。全屋墙纸、玄关柜全配;厨具是方太三件套,卫浴是TOTO,中央空调用的是海尔,还带地暖。
要说不足,那就是单元入户拥挤,边套与中间套的入户门,挨得十分近。
虽说小区是两梯四户的配置(148㎡两梯两户),但两部电梯之间,隔着一条长走廊。且部分楼幢每层的公共过道,暗得全靠顶灯。
04
“但凡想在城北一带买套二手房的,多少都去看过幸福里。”中介指出。
他们当中,有的是新入杭的小年轻,总价有限、又摇不中新房;有的住在古荡、翠苑一带,卖了老房子置换。
作为城北的明星红盘,自交付之日起,关注者就不在少数。
甚至还有人想着投资一套。
像是新杭州人老刘,眼瞅着年底楼市有所升温,老家的亲戚们蠢蠢欲动想来杭州买房,迫不及待地想把父母的老年房票赶紧用掉。
3万6-3万8的价格,比预期是便宜不少,但谨慎的老刘也担心,万一被套牢怎么办?
这一年多来,热门红盘的二手房价一直是高开低走。
眼下虽只有100多套挂牌,但整盘近2000户的体量,潜在的卖房需求仍有不少。
“一方面是房子产证没办出,很多房东不愿意太早挂牌;另一方面目前市场价没达到最初预期,房东不愿意便宜卖。”
05
中介告诉我,目前幸福里主力在售的,是北区房源。
幸福里南区、北区虽各有7幢住宅,但实地看过会发现,两区的楼幢排布,并不相同。
南区是“1+2+4”的布局,除了最南面的1号楼是个大板楼,有两个单元外,余下楼幢均只有一个单元;
北区则是“4+1+2”的布局,且最北面靠近良运街的还是两幢大板楼。(注:除148㎡两梯两户外,余下都是两梯四户)
这样排布最直接的结果是,南北两区楼间距差异大,南区楼间距明显比北区大。楼间距的大小,进一步影响楼幢间的日照、采光。
我还记得,幸福里三开时,北区不少楼幢13楼以下标示着变异房源。所谓的变异房源,是提醒购房者该房源日照、采光不足,购买需慎重。
通过实地感受也发现,北区哪怕是10楼的中间套,大中午客厅不开灯都很暗;南区呢,前排哪怕一楼的房子,即使不开灯,采光也比北区好。
但北区也不是全无优势,靠近地铁口这一点,就十分吸引购房者。不然,首批成交的房源里,也不会多集中在北区。
此外,北区靠近良运街的13-15#,还能直面正在施工的城北中央公园,近9万㎡的水域面积,在自家书房就能窥见。
06
回到开头,现在3万8去接盘幸福里,究竟会高位站岗,还是逆势捡漏?
事实上,早有人已经在幸福里站岗了。据了解,去年曾有人以线下协议方式,单价4万5“预接”了一套幸福里。
当时市场普遍看好幸福里交付能卖出5万+,4万5相当于是扣除贴现的“公允价”,看起来顺理成章。当然现在回头看,心急还真吃不了热豆腐。
由于市场心态的变化,如今3万8单价泡沫已不大了。
勾庄新房限价31200元/㎡,表面上看,一二手倒挂仍然高达7千到1万。
但新房等待交付需3年左右,交付后还得缴纳1.5%的契税。按全款买房计,3年后拿到新房时,入手成本价在3万5左右(利息按年化4%计)。
所以幸福里二手房和周边新房的实际成本差价,也就在每平方米3000-6000元之间。
当然要说捡漏,那肯定也是太过乐观了。
毕竟,幸福里整盘近2000户的绝对数量摆在那,加上全民打新年代几次“2万人摇”的热度,投资客占比或许能创杭州纪录。出货期一定是绵长而曲折的。
未来幸福里的二手房价是涨是跌,取决于三点:
1、产证办出后,挂牌量是否会迎来暴涨;2、市场大行情是继续下探,还是止跌回涨;3、政策会否进一步放开。
但即便要再跌,我认为与限价新房成本持平(算上时间及利息税费成本),也就是3万5到3万6左右,是一个阶段性的底部。
毕竟,不论是房子品相还是地段,幸福里都是区域内当之无愧的TOP 1。成本相同的情况下,很多人会宁愿接幸福里二手,而不是去摇不确定的新房。
从另一个角度看,一旦幸福里需要3万5出货,那勾庄其它二手房就将“寸草不生”。
不等幸福里出完货,其它二手房几乎没任何机会。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
案名 | 均价 | 摇号情况 |
中天大家 悦潮云望府 | 31500 | 板块:萧山科技城 房源:200套 户型:105-129㎡ 登记方式:冻资,首套80万,二套110万,全款230万 登记日期:12.15-12.17 |
能建城发 瞰奥府 | 34000 | 板块:宁围 房源:196套 户型:100-121㎡ 登记方式:冻资,首套80万,二套11万,一次性230万 登记日期:12.15-12.17 |
翠堤春华轩 | 33950 | 板块:湘湖 房源:96套 户型:104-143㎡ 登记方式:冻资,首套80万,二套110万,全款280万 登记日期:12.15-12.17 |
滨江金帝 欣翠里 | 27000 | 板块:新街 房源:167套 户型:97-131㎡ 登记方式:冻资,首套60万,二套80万,一次性200万 登记日期:12.15-12.17 |
春意江南名邸 | 19300 | 板块:河庄 房源:118套 户型:66-135㎡ 登记日期:12.15-12.17 |
华昭府 | 20500 | 板块:瓶窑 房源:119套 户型:111-256㎡ 登记方式:冻资,无房无贷50万,其他70万 登记日期:12.13-12.15 |
天澜海岸 | 53000 | 板块:钱二 房源:231套 户型:178-460㎡ 登记方式:冻资,无房无贷260万,其他320万 登记日期:12.13-12.15 |
杭曜置地中心 | 46200 | 板块:申花 房源:92套 户型:179㎡ 登记方式:冻资,无房无贷160万,二套220万,全款500万 登记日期:12.13-12.15 |
揽云锦绣里 | 55000 | 板块:申花 房源:89套 户型:183-263㎡ 登记方式:冻资,无房无贷260万,其他330万 登记日期:12.13-12.15 |
和颂春风里 | 29500 | 板块:运河新城 房源:92套 户型:107-139㎡ 登记方式:验资,首套80万,二套及一次性110万 登记日期:12.13-12.15 |
观晖美寓 | 40000 | 板块:浦沿 房源:163套 户型:106-139㎡ 登记方式:验资,无房无贷100万,其他133万 登记日期:12.13-12.15 |
华景川 云萃天和城 | 18800 | 板块:富阳 房源:104套 户型:98-118㎡ 登记方式:冻资,无房无贷50万,其他100万 登记日期:12.13-12.15 |
众安 | 36800 | 板块:三墩 房源:156套 户型:125-163㎡ 登记方式:冻资,无房无贷100万,其他120万 登记日期:12.13-12.15 |
中骏 鼎湖未来云城 | 28500 | 板块:临平新城 房源:184套 户型:108-190㎡ 登记方式:冻资70万 登记日期:12.13-12.15 |
华景川科大 | 19800 | 板块:东湖新城 房源:276套 户型:98-118㎡ 登记方式:验资,首套30万,二套及一次性50万 登记日期:12.14-12.16 |
芳翠锦绣府 | 47000 | 板块:拱墅新天地 房源:254套 户型:124-167㎡ 登记方式:冻资,首套140万,其他180万 登记日期:12.13-12.15 |
伟星 星瓒颂锦府 | 46200 | 板块:申花 房源:249套 户型:108-139㎡ 登记方式:冻资,无房无贷150万,二套200万,全款400万 登记日期:12.13-12.15 |
特发 澜栖府 | 36000 | 板块:铁路北 房源:274套 户型:108-138㎡ 登记方式:冻资,首套90万,二套及一次性120万 登记日期:12.13-12.15 |
晓月和风 公寓 | 40000 | 板块:浦沿 房源:100套 户型:110-128㎡ 登记方式:验资,无房无贷90万,其他120万 登记日期:12.13-12.15 |
春风长住 晴翠秋时府 | 23600 | 板块:崇贤 房源:180套 户型:97-115㎡ 登记方式:验资60万 登记日期:12.13-12.15 |
西房招商 | 23600 | 板块:崇贤 房源:264套 户型:99-139㎡ 登记方式:验资60万 登记日期:12.13-12.15 |
绿城 | 41190 | 板块:之江 房源:112套 户型:139-224㎡ 登记方式:冻资,无房无贷210万,其他280万 登记日期:12.13-12.15 |
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文∣江公子
编辑∣二叔
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